L’ACD GLOBAL ET LES PREFINANCEMENTS, UNE VRAIE ARNAQUE
I -INTRODUCTION
Aujourd’hui ,acheter un terrain en zone urbaine est devenu un véritable casse tête chinois.
Les astuces de certains vendeurs de lots ou parcelles tentent à faire croire au citoyen lambda que faire une acquisition sur un lotissement dit sur « ACD GLOBAL « est aussi simple, mais que non.
II -C’EST QUOI L’AZALAKA-PINHOUN FONCIER ?
Les faux projets de préfinancement de lotissement sur des parcelles livrées avec ACD GLOBAL sont appelés aussi « L’AZALAKA PINHOUN FONCIER ».
Un préfinancement sur un projet de lotissement est tout sauf un bon investissement sûr et assuré, car il comporte beaucoup de risques et de nombreux points d’ombre (délais d’exécution des travaux et livraison des lots , capacité de financement de l’aménageur, le protocole d’accord entre aménageur foncier et propriétaires terriens, la crédibilité du projet etc…).
Certains aménageurs ne vous disent jamais la vérité dès le départ .
L’arnaque se situe entre le mode de financement souvent attrayant jusqu’à l’obtention du titre de propriété définitif du préfinancer , c’est à dire qu’il ne vous dit pas qu’après avoir payé pour un (1 )ou plusieurs lots ,vous devez encore débourser encore dix (10) fois le même montant pour devenir plus tard le vrai propriétaire .
Certains lotisseurs, les plus méchants qui , après vous avoir pris de l’argent à la souscription pour votre préfinancement, vous font payer régulièrement de l’argent à chaque étape de l’évolution des documents sur le parcours du processus de l’obtention de l’ACD GLOBAL.
Ils vous disent par exemple :
1-Nous avons eu l’avis favorable de servitude ,vous devez payer 200 000f.
2- Nous sommes maintenant à l’enquête de commodo et incommodo vous devez payer 300 000f .
3-Nous avons introduit la demande d’approbation vous devez payer 250 000f .
-Nous avons obtenu l’approbation sur la parcelle de l’ACD global, donc vous devez par 300 000f etc…
Sauf que, pour ce dernier alinéa, l’approbation obtenue sur une parcelle dans le parcours de lotissement avec ACD GLOBAL ne permet pas à l’aménageur foncier de faire des cessions de quelques lots sur son lotissement . il n’a pas le droit .
Ce qui veut dire que le préfinancer ayant eu autorisation de bâtir un bien de la part du lotisseur, ne peut jamais entamer sa demande d’ACD individuel sur le lot cédé, et donc ne peut prétendre être déjà propriétaire .
Voici quelques annonces captivantes :
– VENTE DE 3 LOTS DE 500 M2 LE TOUT À 4 MILLIONS LIVRÉS AVEC ACD GLOBAL.
-PRÉFINANCEMENT DE LOTISSEMENT AVEC ACD GLOBAL ,1 LOTS À 1,5 MILLIONS AVEC POSSIBILITÉ D’ ECHELONNEMENT SUR 12 MOIS …
– LOTS DE 400 M2 À CÉDER SUR UN LOTISSEMENT EN COURS, ACD DISPONIBLE.
III -JE PLANTE LE DÉCOR
Cette technique d’escroquerie tente à faire croire à un éventuel acquéreur qu’après avoir payé une somme d’argent souvent « très motivante », qu’il aura en retour sur investissement ,un ou plusieurs lots sur son projet de lotissement livré avec ACD GLOBAL, sans savoir si le financier de cette opportunité aura une issue favorable ou non de son investissement.
IV -L’IMPRUDENCE
Les futurs acquéreurs dans les projets de préfinancement devraient être toujours prudents ,avant toute souscription sur ces projets de lotissement avec L’ACD GLOBAL, qui n’aboutissent presque jamais la plupart du temps.
Acheter ou préfinancer un lot sur un projet de lotissement dit « sur un ACD GLOBAL « est très risqué.
Comme le dit l’adage « moins cher coûte toujours très cher ».
V-LA TRANSACTION AVEC ACD INDIVIDUEL
En toute évidence , lorsqu’on fait une acquisition sur un lotissement avec un ACD INDIVIDUEL, l’on vous transmet la pleine propriété du lot cédé avec à la clé un CMPF (certificat de mutation de la propriété foncière).
L’on fait allusion au certificat de mutation de la propriété foncière( CMPF ) dans le cas de mutation d’une parcelle qui a déjà la pleine propriété tel qu’un :
– ACD
– CPF (certificat de propriété foncière ).
Ou une nouvelle cession d’une parcelle qui a déjà un CMPF.
Vous êtes censé ne pas ignorer que la mutation de propriété de terrain ayant fait l’objet d’ACD (d’arrêté de concession définitive) ou d’un Certificat de Propriété Foncière (CPF) se fait par acte authentique (acte notarié) et donne accès à un certificat de mutation de la propriété foncière délivré par le conservateur de la propriété foncière et des Hypothèques.
Il est la preuve intangible que les droits concédés par la mutation au profit de l’acquéreur sont inscrits dans le livre foncier.
Nb: Une annonce de vente où l’on vous dit terrain livré avec ACD GLOBAL n’est qu’une pure distraction.
Quand vous achetez un terrain avec ACD, cela signifie que vous disposez de la chose achetée sans autre forme de procédure.
Cela veut dire aussi que vous avez l’entièreté du bien acheté, sans d’autres tracasseries liées au démarches de documents pour être sûr de disposer de la pleine propriété de ce bien après acquisition .
Quand l’on dit qu’on vous livre un lot avec un ACD GLOBAL, cela signifie que l’on vous le cède avec un certificat de mutation de la propriété foncière ( CMPF ).
Il n’existe pas de transfert D’ACD comme l’on le voit avec les lots achetés avec des lettres d’attribution, des ACP etc….
Un terrain livré avec ACD doit être cédé avec CMPF , si non toute autre terme utilisé n’est que pure arnaque .
Ce n’est pas aussi simple et facile que cela ne puisse paraître quand il s’agit de lotissement d’une parcelle avec L’ACD GLOBAL.
VI – LE CONSTAT
Nous avons remarqué que la plupart des aménageurs fonciers qui font la demande d’un ACD sur une grande parcelle ( ACD GLOBAL),qui sont aussi en quête de financement , mettent en place des montages financiers attirants de vente de quelques lots sur leurs parcelles, pour leur permettre de financer leur projet de lotissement .
Ces projets de lotissement de grandes parcelles appelés ACD GLOBAL, peuvent durer jusqu’à 4 ,5 ,7 ,voir 10 ans ou plus ,(selon la complexité du dossier lié à la parcelle).
Ils ne disent pas la vérité aux financiers dès le départ. Sauf qu’en réalité, ils devraient céder ces lots vendus sous forme de préfinancement, avec à la clé, l’obtention d’un Certificat de mutation de propriété foncière (CMPF) à la fin du parcours, ce qui ne n’est pas le cas du moins jusqu’à présent car le CMPF aussi a un coût non moins négligeable. Ce qui veut dire que, ces aménageurs là , ne devraient pas parler de vente des lots avec ACD GLOBAL à la remise de lots, à la fin du processus, mais avec CMPF (certificat de mutation de propriété foncière), ce qui n’est jusque là pas encore entendu ou vu dans les annonces de vente de lots.
Céder un lot avec CMPF, sous entend que, l’aménageur foncier financé, devrait s’acquitter des droits d’aliénation, et tous les autres droits et taxes liées à la propriété foncière, auprès du MBPE ( Ministère du Budget et Portefeuille de l’État ) c’est à dire à la conservation foncière des droits et des hypothèques pour l’obtention d’un ACD sur toute la parcelle, ensuite payer les droits et taxes de cession auprès d’un notaire sur chaque lot préfinancé, avant de les remettre à chaque souscripteur, ce qui ne sera pas une chose aisée financièrement pour l’aménageur foncier auprès de qui vous avez payé souvent pour plusieurs lots.
Seul le CMPF reste l’aboutissement de la procédure d’un projet de lotissement de grandes parcelles appelés aussi L’ACD GLOBAL.
Ne vous laissez pas duper par des annonces intéressantes qui à la fin ,se soldent avec des embrouilles aux tenants et aboutissants incertains .
VII -BON À SAVOIR
Ce que vous devez savoir est que L’ACD obtenu sur un lotissement avec ACD GLOBAL ne vous appartiendra pas et jamais il vous appartiendra.
Après l’obtention de l’ACD global sur la parcelle préfinancée, vous devez encore passer chez un notaire pour payer, des taxes de propriété, des débours et des émoluments .
Ensuite, l’aménageur devra refaire un bornage de la parcelle, placer les bornes, puis un bornage contradictoire du lot cédé sera encore effectué par le service du cadastre, pour ensuite créer un titre de propriété lié à l’ACD GLOBAL obtenu.
Après toutes ces étapes , il faudra maintenant attendre quelques temps, pour votre procédure d’obtention du CMPF après la purge de tous les droits et taxes de propriété chez le conservateur sous la supervision d’un notaire assermenté.
C’est comme si le lotissement recommençait encore à zéro. Car il y a plusieurs vérifications à faire sur la parcelle de l’ACD GLOBAL par rapport aux hypothèques qui seraient liés au projet de lotissement, si bien sûr l’opérateur ayant ou non sollicité d’autres préfinancements auprès d’un établissement financier pour l’achèvement parfait de son projet de lotissement.
VIII -CONSEILS.
-Ne mettez jamais votre argent gagné difficilement dans des projets qui n’aboutissent à rien,…
-Demandez toujours à l’aménageur foncier qui sollicite des préfinancements, si le montant que vous payez pour votre lot est en TTC ou hors taxes, surtout exigez un document écrit ou cette précision de taille doit figurer.
-Demandez toujours le délai de livraison de vos lots avant un quelconque préfinancement et quels sont les risques qu’encoure le lotisseur préfinancé qui ne respecte pas la date donnée.
Tous ces éléments doivent figurer dans un document sous seing privé, dûment signé par les 2 parties.
Après, chacun est libre de donner son argent à un aménageur foncier qui le sollicite pour un projet de lotissement.
Dites leurs au moins qu’ils changent de langage tentant à vous faire croire qu’on peut céder un lot directement dans un morcèlement d’une grande parcelle(ACD GLOBAL),sans que le cessionnaire ne débourse encore beaucoup d’argent pour encore passer à l’acquisition d’un CMPF ,ce qui fera de lui le propriétaire définitif du lot.
Le délai minimum pour l’obtention de ses lots dans un projet de préfinancement de lotissement est au minimum de 5 ans .
Ne donnez pas votre argent à des personnes douées dans l’arnaque immobilière, qui profitent pour « vivre le luxe » et après qui vous manquent de respect ,car avec votre argent ,ils se serait construit une petite influence pour vous snober .
L’investissement immobilier est une science plus complexe qu’on pense, formez-vous obligatoirement pour ne pas perdre votre argent et en profiter rapidement.
A bon entendeur salut.
Maitre ROMÉO N’CHO ,Expert Judiciaire Immobilier Diplômé.
