Un tour chez le notaire : Les différents contrats préparatoires à l’acte de vente et le contrat de vente
- La promesse unilatérale d’achat
La promesse unilatérale d’achat est un avant-contrat qui indique l’intention de l’acquéreur d’acheter un bien immobilier et ainsi d’inciter le vendeur à consentir la vente. Dans cet avant-contrat, l’acquéreur s’engage à acheter le bien à un prix déterminé et dans un délai convenu à l’avance, sous réserve de l’accord du vendeur. Si, une fois les conditions suspensives réalisées, l’acheteur ne conclut pas la vente, il perd le plus souvent les sommes versées lors de la signature de la promesse (en général entre 5 et 10 % du prix d’acquisition).
2. La promesse unilatérale de vente ou promesse de vente
La promesse unilatérale de vente est un acte sous seing privé qui lie le vendeur, par lequel il s’engage à réserver le bien durant une période déterminée. Cette promesse doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à partir de son acceptation par l’acquéreur potentiel, sous peine de nullité. En échange, l’acquéreur est tenu de verser une indemnité d’immobilisation.
Le versement de l’indemnité d’immobilisation s’effectue sous la forme d’une caution bancaire qui restera acquise au vendeur si le bénéficiaire de la promesse ne conclut pas la vente alors que les conditions suspensives sont toutes réalisées (obtention d’un permis de construire, d’un permis de démolir, purge du droit de préemption urbain, accord préalable du prêt).
La réalisation des conditions suspensives provoque la signature de l’acte authentique chez le notaire avec paiement complet du prix le jour de la vente. Cette indemnité d’immobilisation est normalement de 5 à 10 % du montant de la vente. Elle est versée dans l’attente de la signature de l’acte authentique sur le compte séquestre de l’agent immobilier en cas de passage par une agence, ou remise au notaire (cas plus fréquent) qui la déposera sur un compte séquestre ouvert auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
– Le compromis de vente
Le compromis de vente, appelé aussi « promesse synallagmatique de vente», est un document par lequel chacune des deux parties s’engage fermement et irrévocablement vis-à-vis de l’autre, une fois les conditions suspensives réalisées. La renonciation d’une des deux parties autorise l’autre à la contraindre par voie de justice ou à lui réclamer le paiement de pénalités prévues dans le compromis. Le dépôt de garantie peut être récupéré dans le cas où les conditions de l’achat ne sont pas satisfaites sous réserve que ce soit un acompte. Le compromis de vente doit mentionner le prix du bien, les modalités de paiement, la date de prise de possession du bien et le montant des pénalités en cas de retard.
-Les conditions suspensives
Lors de la signature du compromis, vous versez un acompte sur le prix de vente, en général de 10 % du montant total de la vente.
Si les conditions que vous avez indiquées dans le contrat ne sont pas réalisées, il est annulé et vous récupérez votre dépôt de garantie. La condition suspensive ne peut porter que sur l’essence même du contrat et non sur le transfert de propriété.
3. L’acte de vente d’un immeuble
Le contrat de vente d’un immeuble ordinaire est un acte authentique (notarié) qui constate l’accord des deux parties sur le prix et les modalités de la vente. Cet acte est divisé en deux parties.
Dans la première partie de l’acte de vente, le notaire mentionnera dans l’acte de vente de l’immeuble l’adresse, l’identité, le régime matrimonial, etc., des personnes concernées par la vente, la désignation de l’immeuble vendu, la partie qui payera les frais, le prix, les modalités de paiement, l’origine des fonds, déclarations fiscales et le montant des droits de mutation à acquitter, les clauses constitutives ou restrictives, le titre de propriété du vendeur.
Dans la deuxième partie de l’acte de vente les éléments suivants sont mentionnés : l’existence des droits de préemption et la mention de leur purge, la garantie de contenance si le vendeur est un professionnel et s’il y a vente d’un lot d’une copropriété, le régime de garantie des vices cachés, l’énumération des servitudes, les mentions de fiscalité, l’indication de l’assurance dommages-ouvrage si l’immeuble a moins de 10 ans.
Source: Guide pratique de l’immobilier
