REGLEMENTANT LES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES EN CE QUI CONCERNE LE RENOUVELLEMENT DES BAUX A LOYER D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, INDUSTRIEL OU ARTISANAL (5)
DU LOYER
ARTICLE 23 : Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
ARTICLE 24 : Les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :
- De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
- De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
- Des rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
- De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
- De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
ARTICLE 25 : La destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou par le Tribunal.
ARTICLE 26 : Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des circonstances qui ont amené à la fixation du prix antérieurement applicable.
ARTICLE 27 : Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
ARTICLE 28 : Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, auxquels il est fait référence, doivent concerner des locaux équivalents, eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles 24 à 27.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre doivent porter sur plusieurs locaux et comporter, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
ARTICLE 29 : Le taux de variation des loyers applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé, si la durée du bail expiré n’était pas supérieure à six ans, ne peut excéder le taux de variation d’un indice de référence publié au Journal officiel, que s’il est motivé par une modification notable des éléments mentionnés aux articles 24 à 27.
Ce taux est celui qui résulte de la variation entre le dernier indice de référence publié avant l’expiration dudit bail.
Cet indice est établi suivant des modalités fixées par décret en application de la législation relative au prix.
ARTICLE 30 : Le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée.
Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut par dérogation aux dispositions qui précèdent, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
ARTICLE 31 : Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux légal pour les sommes excédantes celle qui correspond au prix du loyer de trois mois.
Défalcation sera faite de cet intérêt sur les quittances de loyer correspondantes, nonobstant toutes clauses et conventions contraires.
Les sommes consignées à titre de dépôt de garantie ne pourront excéder une année de loyer.
ARTICLE 32 : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les Juges, saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1244 du
Code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation pour défaut de paiement du loyer au terme convenu, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le Juge.
ARTICLE 33 : Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions de la présente loi, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles 34 et 35 ci-dessous. La demande doit être formulée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles 36 et 37 ci-après.
Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande, à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.
ARTICLE 34 : La demande en révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
A moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice visé à l’article 29 ci-dessus intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
ARTICLE 35 : En outre, et par dérogation à l’article 34, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile la révision pourra être demandée chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport à sa dernière fixation amiable ou judiciaire.
Le Juge devra adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande.
Si l’un des éléments retenus pour le calcul de la clause d’échelle mobile vient à disparaître, la révision ne pourra être demandée et poursuivie que dans les conditions visées à l’article 34.
