CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITAT COTE D’IVOIRE

CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITAT COTE D’IVOIRE

SOUS‐TITRE 3 ‐ NORMES SPECIALES DE SECURITE

CHAPITRE 1 ‐ NORMES DE SECURITE APPLICABLES A TOUS LES IMMEUBLES

SECTION 2 ‐ BATIMENTS INSALUBRES ET BATIMENTS MENAÇANT RUINE

 SOUS‐SECTION 1 ‐ BATIMENTS INSALUBRES

Art.328.‐ Lorsque l’utilisation qui est faite de locaux ou installations présente un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants, le représentant de l’Etat dans le département peut enjoindre à la personne qui a mis ces locaux ou installations à disposition ou à celle qui en a l’usage de rendre leur utilisation conforme. S’il n’est pas satisfait à l’injonction dans le délai fixé, le représentant de l’Etat dans le département prend, aux frais de la personne à laquelle elle a été faite, toutes mesures nécessaires pour ce faire.

Les dispositions des articles 346, article 348, et à défaut, celles de l’article 349 sont applicables.

Art.329.‐ Lorsqu’un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, ou un groupe d’immeubles fait apparaître, soit par lui‐même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants lié à la situation d’insalubrité de l’immeuble, le représentant de l’Etat dans le département, sur saisine du maire ou à la demande de tout locataire ou occupant de l’immeuble ou de l’un des immeubles concernés, met en demeure le propriétaire, ou l’exploitant s’il s’agit de locaux d’hébergement, de prendre les mesures propres à faire cesser ce danger dans un délai qu’il fixe. Il peut prononcer une interdiction temporaire d’habiter. Dans ce cas, ou si l’exécution des mesures prescrites rend les locaux temporairement inhabitables, les dispositions de l’article 345 sont applicables.

Le représentant de l’Etat dans le département procède au constat des mesures prises en exécution de la mise en demeure. Si les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, le représentant de l’Etat dans le département procède à leur exécution d’office. Si le propriétaire ou l’exploitant, en sus des mesures lui ayant été prescrites pour mettre fin au danger imminent, a réalisé des travaux permettant de mettre fin à toute insalubrité, le représentant de l’Etat dans le département en prend acte.

Art.330.‐ Concernant les locaux et installations utilisés aux fins d’habitation mais impropres à cet objet pour des raisons d’hygiène, de salubrité ou de sécurité, le représentant de l’Etat dans le département peut, à l’intérieur d’un périmètre qu’il définit, les déclarer insalubres. L’arrêté du représentant de l’Etat dans le département est pris après délibération du conseil municipal ou, le cas échéant, de l’organe délibérant de l’établissement public. Cet arrêté vaut interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les locaux et installations qu’il désigne, sous réserve des dispositions visées aux articles 331 et article 332 ci‐ dessous.

Art.331.‐ Le représentant de l’Etat dans le département avise les propriétaires, tels qu’ils figurent au livre foncier, au moins trente jours à l’avance de la décision visée à l’article 330 de la faculté qu’ils ont de produire dans ce délai leurs observations. Il avise également, dans la mesure où ils sont connus, les titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, les titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, les occupants et, en cas d’immeuble d’hébergement, l’exploitant. A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble, dans le délai visé au premier alinéa. Toute personne justifiant de l’une des qualités mentionnées au premier alinéa est, sur sa demande, entendue par le représentant de l’Etat dans le département, ou tout mandataire désigné par lui, et appelée aux visites et constatations des lieux. Elle peut se faire représenter par un mandataire. Le représentant de l’Etat dans le département doit transmettre le dossier au Ministre chargé de la Santé.

Art.332.‐ Lorsque le Ministre de la Santé conclut à l’impossibilité de remédier à l’insalubrité, c’est‐à‐dire lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction, le représentant de l’Etat dans le département déclare l’immeuble insalubre à titre irrémédiable, prononce l’interdiction définitive d’habiter et, le cas échéant, d’utiliser les lieux et précise la date d’effet de cette interdiction, qui ne peut être fixée au‐delà d’un an. Il peut également ordonner la démolition de l’immeuble. Le représentant de l’Etat dans le département prescrit toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage de l’immeuble au fur et à mesure de son évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’Etat. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office. Lorsque le Ministre de la Santé conclut à la possibilité de remédier à l’insalubrité, le représentant de l’Etat dans le département prescrit par arrêté les mesures adéquates ainsi que le délai imparti pour leur réalisation et prononce, s’il y a lieu, l’interdiction temporaire d’habiter et, le cas échéant, d’utiliser les lieux. L’arrêté prévu au troisième alinéa du présent article précise que la non‐exécution des mesures et travaux dans le délai qu’il prescrit expose le propriétaire au paiement d’une astreinte par jour de retard. Sans préjudice de ce qui précède, ledit arrêté précise en outre que faute pour le propriétaire de s’y conformer, le représentant de l’Etat pourra, à compter de l’expiration du délai qu’il prescrit, décider de l’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les locaux et installations. Toutefois, lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté prévu au troisième alinéa du présent article, dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins, le propriétaire n’est plus tenu de réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité administrative peut prescrire ou faire exécuter d’office toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du logement, faute pour le propriétaire d’y avoir procédé. La personne tenue d’exécuter les mesures mentionnées ci‐dessus peut se libérer de son obligation par la conclusion d’un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d’une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d’exécuter les travaux prescrits : Les parties peuvent convenir que l’occupant restera dans les lieux lorsqu’il les occupait à la date de l’arrêté d’insalubrité.

Art.333.‐ Le représentant de l’Etat dans le département notifie l’arrêté d’insalubrité pris en application de l’article 330, des premier, troisième et quatrième alinéa de l’article 332 aux personnes visées au premier alinéa de l’article 331. A défaut de connaître l’adresse actuelle ou de pouvoir identifier les personnes visées au premier alinéa de l’article 331, cette notification est valablement effectuée par l’affichage de l’arrêté à la mairie de la commune où est situé l’immeuble ainsi que sur la façade de l’immeuble. A la diligence du représentant de l’Etat dans le département et aux frais du propriétaire, l’arrêté d’insalubrité est publié au livre foncier dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux concernés. A compter de la notification de l’arrêté d’insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit.

 Art.334.‐ L’exécution des mesures destinées à remédier à l’insalubrité ainsi que leur conformité aux prescriptions de l’arrêté pris sur le fondement du troisième alinéa de l’article 332 sont constatées par le représentant de l’Etat dans le département, qui prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. Lorsque des travaux justifiant la levée de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux sont réalisés sur un immeuble dont l’insalubrité avait été déclarée irrémédiable, le représentant de l’Etat dans le département prononce par arrêté la fin de l’état d’insalubrité de l’immeuble et la mainlevée de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. Ces arrêtés sont publiés, à la diligence du propriétaire, au livre foncier.

Art.335.‐ Si un immeuble a fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité irrémédiable, l’autorité administrative peut réaliser d’office les mesures destinées à écarter les dangers immédiats pour la santé et la sécurité des occupants ou des voisins.

Art.336.‐ Lorsque l’état d’un bâtiment déclaré insalubre exige l’évacuation de ses occupants, le propriétaire dudit immeuble est tenu de verser aux occupants s’ils sont locataires, une indemnité représentative des frais de relogement correspondant à quatre mois du loyer qu’ils payaient. Cette indemnité n’est pas due, si la responsabilité du locataire dans la dégradation du bâtiment, est établie au dire d’expert.

Art.337.‐ Le maire ou, le cas échéant, le représentant de l’Etat dans le département, ou le supérieur hiérarchique est l’autorité administrative compétente pour réaliser d’office les mesures prescrites au sein de la présente sous‐section.

SOUS‐SECTION 2 ‐ BATIMENTS MENAÇANT RUINE

Art.338.‐ Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils menacent ruine et qu’ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l’article 340. Toutefois, si leur état fait courir un péril imminent, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce péril, dans les conditions prévues à l’article 341. Il peut faire procéder à toutes visites qui lui paraîtront utiles à l’effet de vérifier l’état de solidité de tout mur, bâtiment et édifice. Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble est tenue de signaler ces faits au maire, qui peut recourir à la procédure des articles ci‐ après.

Art.339.‐ Tout arrêté de péril pris en application de l’article 338 est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu’ils figurent au livre foncier. Il est également notifié, pour autant qu’ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l’immeuble est à usage total ou partiel d’hébergement, à l’exploitant. A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes visées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune.

 Art.340.‐ Le maire, par un arrêté de péril pris à l’issue d’une procédure contradictoire met le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l’article 339, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s’il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus. Les modalités de la procédure visée au présent article sont définies par voie réglementaire. Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d’habitation, l’arrêté de péril précise également que la non‐exécution des réparations, travaux ou mesures dans le délai qu’il détermine expose le propriétaire au paiement d’une astreinte par jour de retard. Si l’état du bâtiment, ou d’une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l’arrêté de péril d’une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles 345 à article 349 sont alors applicables. Cet arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, qui ne peut être fixée au‐delà d’un an si l’interdiction est définitive. La personne tenue d’exécuter les mesures prescrites par l’arrêté de péril peut se libérer de son obligation par la conclusion d’un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d’une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d’exécuter les travaux prescrits. Les parties peuvent convenir que l’occupant restera dans les lieux lorsqu’il les occupait à la date de l’arrêté de péril. Sur le rapport d’un homme de l’art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de péril et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. L’arrêté du maire est publié au livre foncier dont dépend l’immeuble pour chacun des locaux, à la diligence du propriétaire et à ses frais. Lorsque l’arrêté de péril n’a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d’y procéder dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d’habitation, le maire peut, sans attendre l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer une astreinte comminatoire par jour de retard à l’encontre du propriétaire défaillant. L’astreinte court à compter de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des travaux prescrits. Le maire peut consentir à une remise de son produit lorsque les réparations, travaux ou mesures prescrits par l’arrêté de péril ont été exécutés et si le redevable établit que le non‐respect du délai imposé pour l’exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. L’astreinte est recouvrée au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’immeuble ayant fait l’objet de l’arrêté. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution.

Art.341.‐ En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d’un expert qui, dans les vingt‐quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate. Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l’évacuation de l’immeuble. Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais.

Si les mesures ont à la fois conjuré l’imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d’un homme de l’art, prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. Si elles n’ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l’article 340.

Art.342.‐ Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou d’utiliser ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire dudit immeuble est tenu de verser aux occupants, une indemnité représentative des frais de relogement correspondant à quatre mois du loyer qu’ils payaient. Les contrats à usage d’habitation en cours à la date de l’arrêté de péril sont soumis aux règles définies à l’article 346.

Art.343.‐ A compter de la notification de l’arrêté de péril, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit. Les dispositions de l’alinéa précédent cessent d’être applicables à compter de l’arrêté prononçant la cessation du péril et la mainlevée de l’interdiction d’habiter et d’utiliser.

Art.344.‐ Le maire ou le cas échéant, le représentant de l’Etat dans le département ou le supérieur hiérarchique est l’autorité compétente administrative pour réaliser d’office les mesures prescrites à la présente sous‐section 2.

Sous‐section 3 ‐ Dispositions communes aux bâtiments menaçant ruine et aux bâtiments insalubres

Art.345.‐ Pour l’application de la présente sous‐section, l’occupant est :

·  le titulaire d’un droit réel conférant l’usage ;

·  le locataire ;

·  le sous‐locataire ; ou

·  l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale.

Art.346.‐ Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dus pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure ou d’une injonction prise en application de l’article 328 du présent Code, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification par le représentant de l’Etat dans le département. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

 Art.347.‐ Pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des article 330 et article 332 ou par un arrêté de péril pris en application de l’article 338, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Dans le cas où des locaux ont fait l’objet d’une mise en demeure prononcée en application de l’article 329 suivie d’une déclaration d’insalubrité prise en application de l’article 332 du même Code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. La durée du bail conclu sur les locaux visés à l’alinéa premier est prorogée de la durée s’écoulant entre le premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage et la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage. Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril. Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement. Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction.