CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITAT COTE D’IVOIRE
TITRE 4 ‐ DEVOIRS ET RESPONSABILITES EN MATIERE DE CONSTRUCTION
SOUS‐TITRE 1 ‐ GARANTIES DE REALISATION DES CONSTRUCTIONS ET GARANTIES DE REMBOURSEMENT
CHAPITRE 1 ‐ VENTE D’IMMEUBLE A CONSTRUIRE
Art.205.‐ La garantie de bon achèvement de l’immeuble et la garantie de remboursement doivent être conformes aux dispositions ci‐après.
Art.206.‐ La garantie de bon achèvement est :
· a) soit délivrée par une banque, un établissement financier ou une compagnie d’assurances agréé en Côte d’Ivoire, dans les conditions prévues à l’article 207 ci‐ dessous ;
· b) soit constituée par le vendeur, dans les conditions prévues par l’article 208 ci‐ dessous.
Art.207.‐ La garantie de bon achèvement prévue à l’article 206 ci‐dessus, doit être délivrée sous la forme :
· soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, sur la simple demande de l’acquéreur ;
· soit d’une Convention de cautionnement au terme de laquelle la caution s’oblige solidairement avec le vendeur, envers l’acquéreur, à payer lesdites sommes, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion.
Art.208.‐ La garantie de bon achèvement prévue à l’article 206 ci‐dessus résulte de la justification par le vendeur des moyens d’assurer le financement intégral de la construction.
Art.209.‐ La justification requise du vendeur par l’article 208 devra résulter des éléments suivants qui seront pris en compte :
· les sommes déjà effectivement dépensées pour la construction ;
· les crédits confirmés des banques ou des établissements financiers faisant des opérations de crédit‐immobilier ;
· les montants des prix de vente stipulés aux contrats de vente conclus conformément à l’article 107 pour l’immeuble ou pour l’ensemble immobilier ;
· les fonds propres du vendeur.
Art.210.‐ La garantie de remboursement est délivrée par une banque, un établissement financier ou une compagnie d’assurances agréés en Côte d’Ivoire, dans les conditions exposées ci‐dessous.
Art.211.‐ La garantie de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
Art.212.‐ Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de vente, de substituer la garantie financière d’achèvement à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente. Cette substitution doit être notifiée à l’acquéreur.
Art.213.‐ La garantie financière d’achèvement ou la garantie de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble.
CHAPITRE 2 ‐ GARANTIE DE BONNE EXECUTION DANS LES CONTRATS DE PROMOTION IMMOBILIERE
Art.214.‐ La garantie de bonne exécution des obligations contractuelles du promoteur résultant de son mandat comporte l’obligation pour celui‐ci de prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu au contrat de promotion immobilière qui seraient nécessaires à la réalisation de l’ouvrage contractuellement défini conformément à l’article 146 ci‐dessus.
La garantie est donnée au maître de l’ouvrage sous la forme :
· soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes définies à l’alinéa précédent, sur la simple demande du maitre de l’ouvrage ;
· soit d’une Convention de cautionnement au terme de laquelle la caution s’oblige solidairement avec le promoteur, envers le maître de l’ouvrage, à payer lesdites sommes, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion. Cette garantie qui devra couvrir 20 % du montant initial, doit être donnée par une banque, un établissement financier ou une compagnie d’assurance agréés en Côte d’Ivoire.
Art.215.‐ Le maître de l’ouvrage est tenu d’indemniser le promoteur pour les dépassements du prix convenu résultant de son fait, et notamment de retards dans le règlement du prix et des délais de paiement qui lui auraient été accordés. La garantie prévue à l’article 214 ci‐dessus ne s’étend pas à l’indemnisation due en application du présent article par le maître de l’ouvrage. Le contrat peut prévoir une indemnisation forfaitaire du promoteur pour retards dans les paiements du maître de l’ouvrage.
Art.216.‐ Les dépassements de délai contractuel qui ne sont imputables ni au maitre de l’ouvrage, ni à un cas de force majeure ne pouvant entrainer aucune révision de prix au profit du promoteur, la garantie du prix convenu au sens de l’article 214 ci‐dessus doit s’entendre comme garantissant un prix excluant toute révision de prix due à des dépassements de délai contractuel si ces dépassements sont dus à un cas de force majeure ou au fait du maitre de l’ouvrage.
CHAPITRE 3 ‐ GARANTIE DE LIVRAISON DANS LES CONTRATS DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE
Art.217.‐ Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux contrats conclus conformément aux dispositions du sous‐titre 4 du titre 2 du présent livre, relatives à la construction d’une maison individuelle.
Art.218.‐ La garantie de livraison prévue à l’article 188 (11e tiret), à l’article 203 et à l’article 204 ci‐dessus couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
· le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;
· les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
· les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par voie réglementaire.
La garantie est constituée par une Convention de cautionnement solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet.
Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits sus‐indiqués. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe 3 du présent article.
Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet des procédures préventives et de redressement judiciaire prévus à l’Acte uniforme OHADA portant organisation des procédures collectives d’apurement du passif, le garant peut mettre en demeure le syndic de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article 108 dudit Acte uniforme.
A défaut de réponse dans le délai de 30 jours à compter de la réception par le syndic, et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, le syndic ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.
Dans les cas prévus au paragraphe 2 ci‐dessus et faute pour le constructeur ou le syndic de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui‐même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe 1 du présent article. En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondantes aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au (5e tiret) de l’article 188 ci‐dessus. La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévus à l’article 196 ci‐dessus pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles‐ci ont été levées.
