CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITAT COTE D’IVOIRE
TITRE 3 ‐ CONTRATS SPECIAUX DE CONSTRUCTION
SOUS‐TITRE 1 ‐ VENTE D’IMMEUBLES A CONSTRUIRE
Art.107.‐ Le présent sous‐titre fixe les dispositions destinées à réglementer la vente d’immeuble à construire et les contrats de réservation préliminaire dans les programmes immobiliers d’accession à la propriété ainsi que les droits et les obligations respectifs du vendeur et de l’acquéreur.
Art.108.‐ Est notamment réputé vendeur d’immeuble à construire au sens du présent sous‐titre toute personne physique ou morale qui, d’une manière habituelle ou occasionnelle, a acquis la libre disposition d’un terrain et accompli les formalités juridiques et financières en vue de la construction d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles destiné à être vendu.
Art.109.‐ Le vendeur d’immeuble à construire est un commerçant au sens des articles 2 et 3 de l’Acte uniforme de l’OHADA portant sur le droit commercial général. Il doit être immatriculé au Registre du commerce et du crédit mobilier et tenir les livres comptables imposés aux commerçants conformément aux dispositions de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général. Chapitre 1 ‐ Contrat de vente d’immeubles à construire
Art.110.‐ La vente d’immeuble à construire est l’acte par lequel le vendeur s’engage à céder en toute propriété à l’acquéreur tout ou partie d’un immeuble à édifier dans un délai fixé par un contrat. Cette vente peut être conclue en l’état futur d’achèvement ou à terme.
Art.111.‐ La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions qui y sont réalisées au jour de la signature du contrat.
Art.112.‐ Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et celui‐ci est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Art.113.‐ Le vendeur conserve sa qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison du bâtiment.
Art.114.‐ La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent, le premier à livrer l’immeuble ou la partie d’immeuble à céder à son achèvement, le second à en prendre possession en payant le prix convenu, à la date de livraison. Le transfert des droits sur le sol et de la propriété des constructions s’opère de plein droit par la constatation par acte notarié de l’achèvement de l’immeuble et prend effet rétroactivement au jour de la signature du contrat de vente à terme.
Art.115.‐ L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci‐ dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle‐même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 240 ci‐dessous.
Art.116.‐ La vente d’un immeuble à construire peut-être assortie d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur a l’effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l’objet de la vente. Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d’autres bâtiments désignés par le mandat s’ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l’objet de la vente.
Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l’objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné. Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires :
· pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme ;
· pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l’objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d’un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ;
· pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.
Art.117.‐ Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur de faire des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction, doit à peine de nullité absolue :
· avoir la nature de l’un ou l’autre des deux contrats prévus aux articles article Ill et article 114 ci‐dessus ;
· être établi conformément aux dispositions du présent chapitre.
Art.118.‐ Est obligatoirement soumis aux dispositions du présent chapitre, tout contrat ayant pour objet de procurer directement ou indirectement, des droits sur un terrain, assorti d’un mandat pour y édifier ou y faire édifier un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Ce mandat peut être inclus au contrat ou en être distinct.
Art.119.‐ Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou de vente à terme doit être passé par acte notarié et préciser :
· l’origine et la nature des droits sur le sol ;
· la description et les superficies de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu incluant les caractéristiques générales relatives à la nature des matériaux de construction et des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble à construire conformément à sa destination ;
· les références du permis de construire ;
· le prix global et forfaitaire révisable ou non révisable ;
· les modalités de paiement ;
· le cas échéant, les éventuelles modalités de révision du prix pouvant intervenir dans les conditions déterminées par le contrat ;
· le délai de livraison ;
· l’engagement du vendeur à remettre à l’acheteur l’arrêté de concession définitive correspondant à l’immeuble ou à la partie d’immeuble achetée. Toutefois, lorsque le contrat concerne seulement une partie d’immeuble, il peut ne comporter que les seules indications relatives à cette partie. Les précisions relatives à l’ensemble de l’immeuble doivent alors être consignées dans un document d’ensemble déposé au rang des minutes du notaire devant qui est passée la vente et auquel l’acte doit faire référence. Le règlement de copropriété établi par acte notarié peut être consulté à l’étude de ce notaire, et une copie doit être remise à chaque acquéreur lors de la signature du contrat. L’inobservation de l’une quelconque des dispositions du présent article entraîne la nullité relative du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et ce, avant l’achèvement des travaux.
Art.120.‐ Lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation, le vendeur est tenu de faire visiter, préalablement à la vente, un logement de référence réalisé sur le site et conforme au devis descriptif.
Art.121.‐ Aucun versement dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, ni aucun dépôt dans le cas d’une vente à terme autre que le dépôt de garantie intervenant lors de la souscription éventuelle du contrat préliminaire de réservation prévu à l’article 128 ci‐dessous, ne doit être effectué avant la signature du contrat de vente. Toutefois, cette opération est admise dans le cas des programmes immobiliers dont les dépôts des acquéreurs sont couverts par une garantie de remboursement des apports délivrée par une banque un établissement financier ou une compagnie d’assurances agréés en Côte d’Ivoire conforme aux dispositions de l’article 210 ci‐dessous.
Art.122.‐ Lorsque la vente est conclue en l’état futur d’achèvement le contrat de vente peut stipuler que le paiement interviendra par versements échelonnés à mesure de l’avancement des travaux.
Art.123.‐ Lorsque la vente est conclue à terme, le contrat de vente peut seulement stipuler l’obligation pour l’acquéreur d’effectuer des dépôts successifs à mesure de l’avancement des travaux. A défaut de garantie de remboursement des apports prévus à l’article 210 ci‐dessous, les fonds déposés sont consignés dans un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur dans une banque ou un établissement financier agréés en Côte d’Ivoire. Les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles jusqu’au transfert de propriété sans préjudice de la possibilité de consignation instituée à l’article 124.
Art.124.‐ Quelle que soit la forme du contrat de vente d’immeuble à construire retenu le montant cumulé des versements ou dépôts prévus aux articles 122 et article 123 ci‐ dessus ne peut excéder les seuils suivants du prix de vente prévisionnel éventuellement révisé :
· 20 % à l’achèvement des fondations ;
· 60 % à la mise hors d’eau ;
· 90 % à l’achèvement des travaux.
Le solde du prix doit être versé lors de la mise à disposition de l’acquéreur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble achevé. Son montant peut toutefois être consigné en cas de contestation de la conformité de l’immeuble construit avec le contrat. En cas d’absence de garantie de remboursement des apports, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de la condition.
Art.125.‐ Le contrat peut prévoir une pénalité pour retard dans les versements ou dépôts prévus aux articles 122 et article 123 ci‐dessus, dans la limite de taux maximaux qui seront fixés par décret.
Art.126.‐ Nonobstant toute stipulation contraire, les clauses de résolution de plein droit sanctionnant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux article 122 et article 123 ci‐dessus, ne peuvent produire effets que trois mois après la date de la sommation ou du commandement resté infructueux.
Art.127.‐ La cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Tout projet de cession doit obligatoirement être signifié au vendeur par le notaire appelé à recevoir l’acte de cession. Ces dispositions s’appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.
