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REGLEMENTANT LES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES EN CE QUI CONCERNE LE RENOUVELLEMENT DES BAUX A LOYER D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, INDUSTRIEL OU ARTISANAL (3)

REGLEMENTANT LES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES EN CE QUI CONCERNE LE RENOUVELLEMENT DES BAUX A LOYER D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, INDUSTRIEL OU ARTISANAL (3)

REGLEMENTANT LES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES EN CE QUI CONCERNE LE RENOUVELLEMENT DES BAUX A LOYER D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, INDUSTRIEL OU ARTISANAL (3)

DU REFUS DU RENOUVELLEMENT

ARTICLE 9 : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 10, 11 et 15 ci-après, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est moindre.

ARTICLE 10 : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il reprend les locaux loués soit pour les occuper lui-même, soit pour les faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou descendants ainsi que leurs conjoints, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondante à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui, que ces besoins permettent une utilisation normaIe du local et que celui-ci soit adapté à un usage d’habitation.

Le bénéficiaire devra, sauf motif légitime, occuper personnellement ces lieux dans un délai de trois mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de trois ans. Le local ne pourra en outre, pendant ces trois ans être affecté à un usage commercial, industriel ou artisanal. En cas d’infraction à ces dispositions, le locataire évincé aura droit à une indemnité égale au préjudice causé et qui ne pourra être inférieure à trois fois le loyer annuel.

Lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d’acquisition a date certaine plus de trois ans avant le refus de renouvellement.

ARTICLE 11 : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité :

  1.  S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, Toutefois s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article 3, l’infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, être effectuée par acte extra judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
  • S’il est établi que l’immeuble doit être démoli soit pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou de rénovation urbaine, soit comme étant vétuste ou en état d’insalubrité reconnu par l’Autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ou des travaux à exécuter.

Le locataire, sauf péril, aura le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux. En cas de reconstruction ou d’aménagement par le propriétaire ou son ayant droit d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire aura droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit ou aménagé, dans les conditions prévues par l’article 12 ci-dessous.

ARTICLE 12 : Pour bénéficier du droit de priorité prévu à l’article 11 ci-dessus, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire par acte extra-judiciaire, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit aussi notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.

Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit avant de louer un nouveau local aviser de la même manière le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d’accord entre les parties sur les conditions de ce bail celles-ci seront déterminées conformément aux dispositions des articles 36 et 37 ci-après.

Le locataire a un délai de deux mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. La notification prévue à l’alinéa précédent doit à peine de nullité indiquer ce délai. Passé ce délai le propriétaire peut disposer du local.

Le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions des deux alinéas précédents sera passible d’une action en dommages-intérêts de la part du locataire évincé ou de son ayant droit.

ARTICLE 13 : Lorsque l’immeuble reconstruit dans les conditions prévues à l’article 11, possède une superficie supérieure à celle de l’immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers.

ARTICLE 14 : Lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui auront fait connaitre leur intention d’occuper les lieux.

ARTICLE 15 : Le droit au renouvellement n’est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation ou un local d’habitation et professionnel sur tout ou partie des terrains visés à l’article premier b).

Si l’exercice de ce droit de reprise a pour effet d’entraîner obligatoirement la cessation de l’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, les dispositions de l’article 9 ci-dessus sont applicables.

ARTICLE 16 : Le propriétaire ou le principal locataire qui en même temps qu’il est bailleur des lieux est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploité et qui a reçu le prix intégral, ne peut refuser le renouvellement qu’à la charge de payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article 9, sauf s’il justifie d’un motif reconnu grave et légitime à l’encontre du preneur.

ARTICLE 17 : Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l’Etat ou à des collectivités publiques ne pourra être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article 9, même si le refus est justifié par une raison d’utilité publique.

ARTICLE 18 : Au cas où il viendrait à être établi à la charge du bailleur que la reprise des lieux n’a été effectuée que pour faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire aura droit à l’indemnité d’éviction prévue à l’article 9 ci-dessus.

ARTICLE 19 : Le propriétaire des lieux ayant refusé le renouvellement du bail sans être tenu au paiement de l’indemnité d’éviction, ne pourra dans un délai de trois ans, sauf dans le cas visé à l’article 11, alinéa 1, par lui-même ou par le nouvel occupant qu’il se sera substitué et dont il sera responsable, exercer dans les locaux repris une activité similaire au commerce, à l’industrie ou à l’activité artisanale du locataire évincé sous peine de dommages-intérêts.

L’action en dommages-intérêts se cumulera s’il y a lieu avec celle de l’article 9 ci-dessus.

ARTICLE 20 : Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle dont le montant sera fixé par le Président du Tribunal statuant comme en matière de référé.

Faute d’acceptation de l’indemnité provisionnelle par le locataire, le montant sera versé à un séquestre désigné par l’ordonnance de référé, ou à défaut par une ordonnance sur requête.

Cette indemnité sera imputée sur le montant de l’indemnité définitive.

Dans le cas où l’indemnité définitive sera inférieure au montant de l’indemnité provisionnelle, le locataire sera tenu de rembourser la différence au propriétaire.

L’indemnité provisionnelle ou définitive une fois versée au locataire ou au séquestre, le Juge de référés est compétent pour ordonner l’expulsion du locataire.

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