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CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITAT COTE D’IVOIRE

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TITRE 3 ‐ CONTRATS SPECIAUX DE CONSTRUCTION

SOUS‐TITRE 4 ‐ CONTRAT DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE

Art.185.‐ Les règles prévues au présent sous‐titre sont d’ordre public.

CHAPITRE 1 ‐ CONTRAT DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DU PLAN

Art.186.‐ Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article 188 ci‐dessous. Cette obligation est également imposée :

·  à toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;

·  à toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui‐ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent. Cette personne est tenue des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux‐ mêmes tenus, en application des dispositions du titre III du présent livre.

Art.187.‐ Les dispositions de l’article ci‐dessus ne sont pas applicables dans les hypothèses de rénovations ou de réhabilitations d’un immeuble.

Art.188.‐ Le contrat visé à l’article 186 ci‐dessus doit comporter les énonciations suivantes :

·  la désignation du terrain, avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale, destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage, ou des droits réels lui permettant de construire, comportant l’indication de la nature des droits, de la nature du titre, de sa date et des nom et adresse de son rédacteur ;

·  l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent Code et du Code de l’Urbanisme et du Domaine foncier urbain ;

·  la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

·  le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant : – d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article 198 ci‐dessous, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ; – d’autre part. le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux‐ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

·  les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

·  l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un architecte ou par un professionnel habilité en application des dispositions du sous‐titre 3 du titre 1 du présent livre, relatives au contrôle des constructions, lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ; ·  l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

 ·  l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

·  la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

·  la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application des dispositions du chapitre 2 du sous‐titre 4 du titre 3 du présent Code relatives à l’assurance dommage obligatoire ;

·  les justifications des garanties de remboursement et de livraison, prévue à l’article 218 ci‐dessous, apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Art.189.‐ Dans le contrat visé à l’article 186 ci‐dessus, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet :

·  d’obliger le maître de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;

·  de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation, pour le maître de l’ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;

·  d’admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ;

·  de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;

·  de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;

·  d’interdire au maître de l’ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.

 Art.190.‐ Le contrat défini à l’article 186 ci‐dessus peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

·  l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

 ·  l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

 ·  l’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

·  l’obtention de l’assurance de dommages ;

·  l’obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat. Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l’article 186 ci‐dessus ni avant la date à laquelle la créance est exigible. Le contrat peut stipuler qu’un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité. Le montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée tel qu’il est énoncé au contrat. Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent s’imputer sur les premiers paiements prévus par le contrat. Les fonds déposés en garantie sont immédiatement restitués au maître de l’ouvrage, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou en cas de rétractation du maître de l’ouvrage dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la signature de l’acte ayant pour objet la construction d’un immeuble dans les conditions de l’article 186 ci‐dessus. Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet. Un décret pris en Conseil des Ministres fixe la nature de la garantie et les conditions et limites dans lesquelles ces sommes sont versées.

 Art.191.‐ L’obligation, instituée par le deuxième alinéa de l’article 117 ci‐dessus, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l’alinéa premier de cet article ne s’applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur.

Art.192.‐ La garantie de livraison prévue au (11e tiret) de l’article 188 doit être conforme aux dispositions de l’article 218 ci‐après. Art.193.‐ Pour l’application du (4e tiret) de l’article 188 ci‐dessus, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier :

·  le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement ;

·  le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment ;

·  le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.

Art.194.‐ En application du (3 tiret) de l’article 188 ci‐dessus, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan.

Art.195.‐ Dans le cas prévu au (4e tiret) de l’article 188 ci‐dessus, le constructeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si le maître de l’ouvrage lui en fait la demande dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat. Est réputé non écrit tout mandat donné par le maître de l’ouvrage au constructeur ou à un de ses préposés aux fins de percevoir tout ou partie d’un prêt destiné au financement de la construction. Les paiements intervenant aux différents stades de la construction peuvent être effectués directement par le prêteur, sous réserve de l’accord écrit du maître de l’ouvrage à chaque échéance et de l’information du garant. A défaut d’accord écrit du maître de l’ouvrage à chaque échéance, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables des paiements qu’il effectue aux différents stades de la construction.

Art.196.‐ Le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat. La disposition prévue à l’alinéa précédent ne s’applique pas quand le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un architecte ou par un professionnel habilité en application des dispositions du sous‐titre 3 du titre 1 du présent livre, relatives au contrôle des constructions ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.

Art.197.‐ Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article 188 ci‐dessus qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison conforme aux dispositions de l’article 218 ci‐dessous. Dans les cas de défaillance du constructeur visés à l’alinéa 2 de l’article 218 ci‐dessous et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu à l’alinéa 3 de l’article 195 ci‐dessus, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.

Art.198.‐ Au cas où le contrat défini à l’article 186 ci‐dessus prévoit la révision du prix, celle‐ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation d’un indice national déterminé par voie réglementaire mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, et au choix des parties, selon l’une des deux modalités ci‐ après :

·  a) révision du prix d’après la variation de l’indice entre la date de la signature du contrat et la date fixée à l’article 200 ci‐dessous, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date

  · b) révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l’indice défini ci‐dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au‐delà d’une période de neuf mois suivant la date définie à l’article 200 ci‐dessous lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l’expiration de cette période.

Art.199.‐ Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l’ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l’ouvrage, une clause par laquelle celui‐ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci‐dessus. La modalité choisie d’un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat. A défaut des mentions prévues aux deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n’est pas révisable. L’indice et la limite prévus ci‐dessus sont définis par décret. Cette limite, destinée à tenir compte des frais fixes, des approvisionnements constitués et des améliorations de productivité, doit être comprise entre 60 % et 80 % de la variation de l’indice. L’indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou avant celle prévue à l’article 200 ci‐dessous selon le choix exprimé par les parties.

Art.200.‐ La date prévue pour l’application des deuxième (a) et troisième (b) alinéas de l’article 198 ci‐dessus est celle de l’expiration d’un délai d’un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes :

 la date de l’obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction ;

 ·  la date de la réalisation de la condition suspensive d’obtention du ou des prêts qui assurent le financement du contrat prévu à l’article 186 ci‐dessus.

 Art.201.‐ Le constructeur est tenu de conclure par écrit les contrats de sous‐traitance avant tout commencement d’exécution des travaux à la charge du sous‐traitant. Ces contrats comportent les énonciations suivantes :

 ·  la désignation de la construction ainsi que les nom et adresse du maître de l’ouvrage et de l’établissement qui apporte la garantie prévue à l’article 218 ci‐dessous ;

·  la description des travaux qui en font l’objet, conforme aux énonciations du contrat de construction ;

·  le prix convenu et, s’il y a lieu, les modalités de sa révision ;

 ·  le délai d’exécution des travaux et le montant des pénalités de retard ;

 ·  les modalités de règlement du prix, qui ne peut dépasser un délai de trente jours à compter de la date du versement effectué au constructeur par le maître de l’ouvrage ou le prêteur, en règlement de travaux comprenant ceux effectués par le sous‐ traitant et acceptés par le constructeur ;

·  le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard de paiement. La copie des contrats de sous‐traitance est adressée par le constructeur à l’établissement qui apporte la garantie prévue à l’article 218 ci‐dessous dans les huit jours de leur signature.

Art.202.‐ En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au (9e tiret) de l’article 188 ci‐dessus ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3.000 du prix convenu par jour de retard. Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle‐ci ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3.000 du prix par jour de retard.

CHAPITRE 2 ‐ CONTRAT DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DU PLAN

Art.203.‐ Le contrat de louage d’ouvrage qui n’entre pas dans le champ d’application de l’article 186 ci‐dessus et ayant au minimum pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :

 ·  la désignation du terrain ;

·  la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser ;

 ·  le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux ; le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;

 ·  la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application des dispositions du chapitre 2 du sous‐titre 4 du titre III du présent livre ;

 ·  l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un architecte et un professionnel habilité en application des dispositions du sous‐titre 3 du titre 1 du présent livre, relatives au contrôle des constructions, lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ; ·  l’engagement de l’entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu’il apporte au maître de l’ouvrage, l’attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

Art.204.‐ Les dispositions du dernier alinéa de l’article 188, du paragraphe 2 de l’article 190, des articles 196 et article 201 sont applicables au contrat prévu au présent chapitre.

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